2014年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出商品房庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)漸顯、購(gòu)房者觀望情緒加重等態(tài)勢(shì)，樓市預(yù)期和博弈優(yōu)勢(shì)已悄然生變。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局*新發(fā)布的“2014年1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，全國(guó)樓市呈量?jī)r(jià)增速雙降的局面。在中國(guó)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)之際，新建商品住宅庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高，加上市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。

量?jī)r(jià)齊跌

1-6月份，全國(guó)商品住宅銷售面積42487萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，相與去年全年下滑25.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年相比，下滑35.8個(gè)百分點(diǎn)。世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是高歌猛進(jìn)的；從今年3月份起，市場(chǎng)就變了，發(fā)生了一個(gè)“非�？焖�”的跌落，目前市場(chǎng)仍處于下行通道。“2013年8月之后，基本上政策因素對(duì)市場(chǎng)的影響效果就不顯著了，這是市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)過程�，F(xiàn)在是供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，由量變到質(zhì)變。”

住建部政策研究中心主任秦虹指出，今年上半年全國(guó)商品房的銷售面積之所以出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數(shù)較高。“自住性需求是常數(shù)，去年賣多了，今年就賣的少。從銷售總量來(lái)看，仍然是一個(gè)不低的數(shù)字。”二是近期樓市“崩盤”論、房?jī)r(jià)將“斷崖式暴跌”等不對(duì)稱信息讓購(gòu)房者的觀望情緒日益加重。第三，信貸約束影響了購(gòu)房行為的實(shí)現(xiàn)。今年以來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款的收緊，使得購(gòu)房者置業(yè)成本提高。一方面購(gòu)買首套房不僅沒有優(yōu)惠利率，反而要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上�。涣硪环矫�，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求。“現(xiàn)在市場(chǎng)需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境。”

在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，市場(chǎng)供需雙方的預(yù)判轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，3月份開盤時(shí)500套房源超三千人搶購(gòu)但4月中旬開盤的二期，即便單價(jià)下降500元，仍然賣得不好。記者發(fā)現(xiàn)，一些房企再現(xiàn)“全民營(yíng)銷”，“凡推銷成功人人都可提成”；個(gè)別房企高管微信群中發(fā)促銷信息，“零首付”也“重出江湖”。

記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，今年前5個(gè)月，20家標(biāo)桿房企的銷售額不足去年全年的3成。6月以來(lái)，房企降價(jià)促銷的力度明顯加大，這也帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下行。由于多數(shù)買家看淡市場(chǎng)，二手房議價(jià)尺度明顯增大。

庫(kù)存“壓力山大”

截至6月底，權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%。35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4個(gè)月。其中，溫州以45.1的存銷比居于首位，寧波以31.4的存銷比排行第二。半年業(yè)績(jī)考核下，部分房企的打折促銷力度加大，但很多購(gòu)房者依然不買賬，導(dǎo)致庫(kù)存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態(tài)勢(shì)。權(quán)威機(jī)構(gòu)研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，6月份庫(kù)存去化周期超過18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將面臨下跌壓力。野村證券中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示，第三季度或?qū)⒂懈�多開發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存，可能出現(xiàn)同比20%的降幅。也就是說，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯(cuò)配，中國(guó)樓市的供需格局已經(jīng)生變。瑞銀*新發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂》報(bào)告顯示，根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，目前中國(guó)居民的自有住房占比達(dá)85%—88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%—78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達(dá)179億平方米，農(nóng)村達(dá)206億平方米。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時(shí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

克而瑞研究中心認(rèn)為，誠(chéng)然，隨著收入上升，居民確實(shí)存在升級(jí)到更好、更大住房的需求。但問題在于，2013年中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)量已顯著高于該水平。換言之，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)速度須在現(xiàn)有水平上“見頂回落”，才能消化庫(kù)存，而穩(wěn)定后的建設(shè)速度將低于目前水平。

政府應(yīng)在制度上有所作為

秦虹認(rèn)為，從2011年開始，我國(guó)開始抑制投資和投機(jī)性需求，把原本是住房需求的那一部分資金買房子的資金變成了供給。“中國(guó)老百姓喜歡買房子，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求，2011年開始抑制投資性需求。老百姓買房子就是為了投資。抑制投資性需求后，不能買房子了，這些錢就隨著房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規(guī)模的擴(kuò)大，都以私募基金、房地產(chǎn)信托、銀行的理財(cái)這種方式間接的投到房地產(chǎn)。過去是需求，現(xiàn)在變成供給。從這個(gè)角度來(lái)講，這可以大大扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)是有好處的。”

上海中原地產(chǎn)高級(jí)研究員龔敏說，在此背景下，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)破除阻力，摸清家底，在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的出臺(tái)方面有所作為。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇。“不宜簡(jiǎn)單化地認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一出臺(tái)就能抑制房?jī)r(jià)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國(guó)未來(lái)幾十年中心城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素。”賈康建議，家庭買首套房可考慮抵扣個(gè)稅。他認(rèn)為，優(yōu)化個(gè)稅制度設(shè)計(jì)，需強(qiáng)調(diào)“綜合計(jì)征，分類扣除，年度結(jié)算”的改革方向，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會(huì)成員收入的功能。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實(shí)質(zhì)意義的公平。在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平。更合理的制度設(shè)計(jì)，是合并計(jì)算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區(qū)別對(duì)待。